前言:与地产精英人士对话，以更高的视野观察楼市，了解最新房产动态，与您共同寻找这个城市中最具品质的幸福居所。本期《对话》节目中我们邀请到的嘉宾是安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东，让我们详细了解合肥房地产市场的最新格局，刚需、改善、投资置业，背后又应该有着怎样的考量？
合肥楼市分化，部分地区出现高首付甚至全款现象，主要是哪些原因造成的？合肥的楼市政策是否会出现大的变化？学校房价格不断突破新高，是否还存在继续上涨的空间？
针对这些楼市热点问题，本期嘉宾安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东将会为我们一一解答。
安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东宣传照
问题一：临近年底，合肥部分项目会带来一些优惠政策的促销，优惠政策相对之前会有所加大，但也有一些区域会出现一房难求的现状，针对这种现象，您怎么看？
答：优惠幅度每个阶段都会有，每家楼盘都不一样，根据不同楼盘的上市周期，会适时根据楼市现状出台一些促销政策。
新房的房荒问题集中在个别板块，比如省府，造成这种现状的原因，一个是板块楼盘比较少，项目比较少，另一个是这些板块的客户以刚改、改善为主，在可选择的楼盘比较少的情况下，这导致绝大部分有实力的购房者，或者说当下市场中仍然存在的部分投资客，集中一起瞄准这些板块，从而造成板块一房难求。
图左一为合肥市广播电视台主持人李路，左二为安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东
问题二：纵观合肥这几年的发展，进阶新一线城市，地铁建设也取得了突飞猛进的发展。这么多地铁的建设，一方面促进城市的发展，另一方面也会增加人员的流动，这是否会缩小板块之间的差异，同时对于房地产市场会有哪些影响？
答：地铁是一个比较支撑房价的重要因素，但是单一的地铁可能对房价的拉升还不是很大。地铁只有形成网格化，才能对这个城市的整体发展起到一个很大的提升。至于单个楼盘，可能在地铁站附近方圆一公里会有一些拉动作用。
地铁对房地产市场的影响，主要还是迎合了房地产地段的要素，因为地铁房就是地段好的房子，地铁一响黄金万两，老百姓心目当中可能都有着这样一个朴素的观点和想法。
但是我们反过来想，合肥目前已经规划八九条地铁了，虽然并没有全部通车，但是已经确定下来了。等到这些地铁全部通车后，合肥大概至少70%以上的房子，或多或少都能够跟地铁沾上边。
如果你的小区恰好门口有一个地铁站，对你这个小区肯定是有提升的，但是整个沿线也会受整条线路的影响，整体都会得到提升。
当然，受地铁影响最大的还是刚需群体，因为改善型客户出门，开车的可能性相对来说更大一些，而相对来看，刚需群体乘坐地铁的几率会大一点。
图为安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东
问题三：2016年10月2号之后，全国楼市开启调控，但是受因城施策影响，不同城市政策都不一样，部分城市甚至出现了政策一日游的情形，这主要是什么原因造成的？回归到合肥来看，合肥楼市政策会呈现出怎么的变化？
答：房地产调控最主要的两个关键词，一个是房住不炒，另一个是因城施策。
众所周知，许多城市对于土地财政的需求非常大，但是中央调控的决心也非常大，这就造成了双方的一种博弈状态。部分放松调控的城市，一旦被中央关注或者点名，就不得不收回政策，从而造成政策一日游的情形。
至于合肥，作为长三角副中心城市，人口持续净流入，并通过多重政策同全国其他城市抢夺人才，看起来是拉动人口，但本质上还是促进房地产的销售。当然，房住不炒将会长期坚持下去，短期内根本不会发生改变。
图为安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东
问题四：合肥优质学校周边的房价不断突破新高，最高直接卖到了6万/平米，后期置业应该如何选择？
答：学校房如果是投资的话，还是需要谨慎的。因为学区是会流动的，比如说有些小区原来的学区不好，现在由于划了教育集团以后变好了，有的学区看上去是某某总部，但是他可能本部会搬迁，这些都是流动的。
当然学校房对你有孩子的业主来看，基本上是必买不可的。如果是置业二手房，可能会因为有学区的概念，它会提高价格。但如果是投资的话，我建议还是要谨慎，因为有一定的风险。
因为现在买房，你不可能今年买明年就卖，可能过了几年以后，学区不知道会发生什么样的变化，这个是一个不可回避的问题。
当然，学府房分为好几种，一种是以庐阳老城区老破小为代表的本部学校房，一种是以高新科大附中为代表的成绩还没有出来的学校房，还有一种是70年产权的学区小公寓，这需要根据自己的购买能力来选择。
比如说如果你可以购买真正的住宅，尽量不要去碰公寓，因为公寓一方面会受到它的水电气影响价格影响，另外一个你在脱手的时候，它也会有带来税收，可能要交很多的税，还占一个购房名额，占一张房票。
当然，如果是你自己真的有需求，置业公寓也可以，如果没有需求的话，纯投资我不建议投资公寓。
专访现场图
那么，现在纯投资可以投在哪？不一定是炒房，就是希望自己手中的钞票能跑得赢大盘，不至于贬值，有没有好的选择?
这是一个房产值不值得投资的问题，这个就和房住不炒有一些矛盾。现在这样讲，资本是否能保值升值，主要是看变现是否方便，安全流动性怎样？
比如说黄金，如果你买了，后期想要折现，只能去专业场所，银行回收还是不方便的。但是经过十几年的发展，二手房交易已经成为了日常生活中非常常见的一种变卖，只需要到房产中介一挂，很容易就变现。
所以我觉得这个是比较灵活的一个方式，这也是很多人把存钱变成房子的道理，存钱的话你始终受到通胀的一个影响，但是房子既是住的又是可以投资的。
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其实我们的需求分为很多层次，不一定说到投资房子，我觉得大家就把它定义成炒房，这个不是这个样子的。
房子有自住，有出租，有金融等各种属性，换句话说你可以是用来住的属性偏大一些，或者稍进一步的话，你可以选择用来投资的属性更大一点。其实如果再进一步你是用来投机的，才定义为炒房。
炒房就是说你频繁的买卖，短期买了以后就卖，这种是定义为炒房，假如是你自住，或者你买在这里过个几年以后，你用不到这个房子把他卖出去或者对外出租，这些都是改善住房条件的一个办法。
过了几年以后你买更大的房子了，你把原来不用的房子再卖出去，我认为它不叫炒房，我踏踏实实的上班，努力的工作，在自己的行业内也是拼命的在往上发展，同时我赚钱了，手中有个几十万小100万的话对吧？我不想让它输给通货通胀，不想存在银行，只是说收一点利息，把它放在房产上，然后我也不是说短平快的那种买进买出，放个几年时间我去收租金等等，这不应该被定义为炒房。
问题五：目前的合肥，很多板块都出现了房慌的现状，滨湖、高新、蜀山等多个热门区域高层极度房慌，这种情况大概什么时候可以得到一个缓解？
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答：房慌的问题主要是看供应量，合肥今年的供应量相比去年还是基本维持相当的。
滨湖、高新、蜀山等区域，都是供应量相对小，而房价相对高的地方，这些地方都处于合肥的西南，全都是合肥的热门置业区域。
个人认为，这些区域新房短缺的格局，可能一直会存在，因为它的房价已经达到了差不多2万+的水平了。
新站、瑶海、北城等区域，为什么房价这么低？？就因为去的人少，买的人相对少，供应量相对大，形成了房价比较偏低还不断促销的格局。
刚才说的滨湖、高新、蜀山等区域，本身的供应量都不大，但是买房置业的需求量却很大，某种程度上是供小于求，所以说房慌的局面会长时间维持下去。
问题六：合肥部分区域，由于前几年供地过猛，造成板块多家楼盘扎堆分布，从而导致板块竞争压力过大，房价长时间滞涨，关于这种现象，您怎么看？
答：供地过多会造成这些区域当中价格不升反而出现阴跌的情况，而且这种情况应该还会持续一段时间。
以新站为例，板块供应量大，且板块产品雷同，很多周边的市政配套目前都还没有气力，这就导致了板块很多楼盘会出现站岗的情形。
但是，随着城市配套的不断完善，这些区域未来也是有机会的，因为一个城市的发展，肯定是会存在底部的，但是底部也是会提高的，只是速度会稍微慢一点。
图为安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东
问题七：合肥的房贷利率基本上是首套5.88%,二套6.37%，关于后期的利率走势，您这边怎么看？
答：合肥的房贷利率相对来说还是非常高的，首套房基本都是20%以上，这对于投资客来说，可能是一个很大的负担，但是某种程度上也打消了部分投资客置业的念头。
至于刚需，我觉得还是能够接受的，买房置业最好现在就上车，只要你能够贷到款，哪怕上浮个20%也无所谓。
正常情况，合肥一套房子一百六七十万，你首付个三四成，然后贷款个一百万左右，不管是20%，还是其他的数值，分摊到每个月，其实都差不了多少的。但是，就合肥现在的房地产市场来看，早上车肯定是比晚上车要好。
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问题八：作为一名普通的购房者，买房置业时，应该要注意哪些问题？
答：不管是地段、配套、商业，还是医疗、交通等其他因素，都是买房时很关注的一个因素，但是有的时候鱼和熊掌不可兼得。
比如说我就200万的预算，我知道都该兼顾，但是什么应该放在首位，当我只能去兼顾当中的2点或者3点的时候，我该优先考虑什么？
我觉得这个地段它指的你刚才说到的一个是交通方便，一个是配套设施齐全，学区、医院等都是配套的一个方面。
地段好，大家就愿意到这里来住，那么这个地方的它贬值的空间不大，所以我们买房子，我觉得最重要的还是地段。你要是自住的话，一定要选择那些配套设施齐全、交通比较方便的。
