从2021年以来，为落实国家城市更新行动决策部署，重庆市政府积极推动各项城市更新工作，建立健全的城市存量提质改造的体制机制和政策体系。目前重庆城市更新试点示范项目达227个，多项目经验入选住房和城乡建设部实施城市更新行动可复制经验做法清单。同时，克而瑞立足城市文化传承，城市功能更新的主题对重庆城市更新项目进行了一轮征集与展示（【万物向新 聚势而生】重庆城市更新项目展示合集）。此次论坛邀请了其中具有代表性的4位项目嘉宾，共同探讨城市更新的经验，分享运营过程中的思考与创新，探索未来更多模式的可行性。具体内容涵盖：开埠遗址公园是如何做到既能保留历史底蕴，又能融合商业空间场景，同时对城市建筑景观和公共空间都有很大提升？出圈儿全国的重庆十八梯呈现了一副熙熙攘攘的消费场景，它是通过什么样的路径发展至此的？九龙意库是如何成功地将文化艺术融入到城市更新项目？如何在城市更新中保留原汁原味的老重庆记忆？下浩里在运营和招商策略上有哪些创新点？
在“万物向新 聚势而生——2024年克而瑞房地产行业系列盘点活动”的城更圆桌论坛中，克而瑞携手行业优秀企业多位嘉宾针对以上问题进行探讨分享，以下为本次线上圆桌的精彩观点精选：
城更圆桌论坛老城迭代展新颜，城市焕活腾飞起
圆桌主持：
克而瑞重庆事业部负责人 林维
圆桌嘉宾：
杭州新天地集团—集团投资管理部、苏州项目、重庆项目高级总经理 钱可人
下浩里项目总负责人 原·美术馆馆长 薛薇
重庆招商九龙意库项目总监 重庆市版权协会园区发展专委会主任 九龙坡区渝州路商会副会长 田锦励
重庆渝地远见文化产业有限公司副总经理 黄琪康●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
作为承载重庆最早城市记忆的开埠遗址公园，目前开园后，我们也看到其不仅保留了历史底蕴、对于城市建筑景观和公共空间都有很大的提升，同时还有商业的空间场景，那么一开始这个项目的更新背景和规划思考是怎么样的？
●重庆渝地远见文化产业有限公司副总经理 黄琪康：
重庆开埠遗址公园的建设起始于2019年4月，当时习总书记参访了重庆，并指出重庆作为内陆早期对外开放的城市之一，尤其是通商口岸，对外开放的重要性以及重庆在改革开放后的特殊地位。就此，希望重庆能在西部地区起到带头作用。基于这样的背景，在2020年，重庆市委决定建设重庆开埠遗址公园。市文化委员会随后组织专家进行了全市开埠遗址的调研，发现主城区仅剩18处开埠遗址，其中马鞍山片区就保留有6栋开埠时期的建筑。这些建筑包括作为公园主体之一的立德乐洋行旧址，这里曾是英国商人立德乐的经商、居住和办公场所。这些遗产和历史因素为建立公园提供了深厚的文化背景。重庆市委委会决定在此地建设重庆开埠遗址公园，并定位公园为山水人文的看台、爱国主义的讲台、开放合作的平台以及国际交往的舞台。公园包括18栋建筑，其中8栋是文物建筑，2栋是优秀历史建筑，此外还有8栋附件建筑。在公园的建设过程中，不仅包含这些建筑的修复工作，还涵盖了新建设施的建设。这一工作量大且意义重大，不仅要保护已有的历史文化遗产，还必须确保新建设施的和谐融入，并体现出公园的定位理念。
●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
十八梯作为重庆母城最古老的街道之一，且是重庆渝中上下半城的重要通廊，在30年前，随着上半城的快速发展，下半城却逐渐掉队，但是今天我们看到十八梯呈现了一副熙熙攘攘的消费场景，那么在这个过程中，十八梯是通过什么样的发展路径发展至此的呢？
●杭州新天地集团—集团投资管理部、苏州项目、重庆项目高级总经理 钱可人：首先，感谢大家对十八梯的认可。目前是我们旅游淡季，但周末基本上可以迎接8万人次的顾客。我认为十八梯能够发展到目前这个现状，首先得益于两江四岸的规划打造，整个重庆的发展依然是围绕着两江四岸，即达到“能望得见山、看得到水，记得住乡愁”的理念去发展。其次，渝中区的整体基础设施和配套的更新也是一个重要因素。经过几年的城市更新，以十八梯为例，现在拥有1号线、2号线、18号线和26号线，四条地铁线路及地下的解放碑管道，形成了"一环四轨"的交通格局。这极大地提升了整个渝中半岛的整体交通条件，解决了以前重庆人诟病的交通堵塞问题。第三，十八梯本身拥有非常厚重的历史记忆。因此，新天地在打造十八梯时，秉持着三个敬畏：第一是敬畏城市和土地，第二是敬畏历史和文化，第三是敬畏客户和规则。秉承这三个敬畏，我们深度挖掘了十八梯的历史文化记忆，并通过历史文化的活化与现代商业业态的结合，打造了目前看到的消费场景。●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
城市更新类项目，要么与文化、旅游、商业相结合，更新提升至拥有更多的消费场景，但是下浩里似乎不一样，更多的保留了重庆原汁原味的山城记忆，请问下浩里为什么会考虑保留还原老重庆市井生活场景呢？
●下浩里项目总负责人 原·美术馆馆长 薛薇：十八梯有着许多天然的便利条件。但说到下浩里，它最大的优点可能同时也是一个短板，那就是交通不是特别方便。它隐藏在几条通道之中，只有走到里面才能发现它是那种大隐于市、桃花源般的存在。这样的特质在现在的商业环境中虽看似短板，其实也许正是它最锋利、最重要的特色。我们充分发掘下浩里的地貌和历史人文特色，保留了原有建筑的肌理。在修建过程中，整个尺度感和建筑机理非常完整地保存了下来，基本上是在原材质和尺度上没有做过多的改变。所以，在运营这个项目时，也是解析了它的基因和过往的人文底色。分析过往，下浩里实际上住着一群特别有情有义，且拥有浪漫主义情怀的人。所以它重生到现在的状态，我们也希望这种基因，这种人文的沉淀，能够在这个项目中继续生根发芽，持续成长，而不是完全颠覆原有的特色，重新生长出一个新的东西。●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
九龙意库的原身为重庆外运储运公司仓库楼，可以说是老旧厂区更新的典型，且位于石桥铺商圈核心位置，周边居民众多，其功能空间、社区邻里功能融合都需要提升，请问当初为什么会考虑把文化艺术融入到城市更新项目里？
●重庆招商九龙意库项目总监 重庆市版权协会园区发展专委会主任 九龙坡区渝州路商会副会长 田锦励：十八梯和下浩里都拥有重庆山水文物所形成的特质，有山有水。而九龙意库位于九龙坡区，坡这个命名就充满差异性和矛盾性，且不具备典型的重庆地貌和山水风光。那怎么办呢？最好的方式，也是我们相当擅长的方式，就是通过艺术、建筑和城市更新来创造变化。石桥铺这个地方以前叫石桥乡，“铺”意味着市场与交易。石桥铺一直是重庆市场主体非常多的地方，有很多热情于交易与创造的人。他们可能忙于生意，但实际上生活方式非常多元。城市更新的目标就是更新生活方式。我们利用文化艺术为他们提供新的生活方式，让他们看到工作之余还有更多选择。招商蛇口在重庆另一个项目，金山意库是标杆性的文创园区，就像艺术公园一样。那里有许多公共艺术装置，我们也将这种文化艺术基因带到了九龙坡区。首先，开展了一系列关于艺术的调研，针对儿童教育、公共空间、产业发展，组织了艺术展览等活动。同时与艺术家合作，创建了一系列公共艺术装置，创作了九条龙，其中一些形式是龙蛋。我们希望这些龙蛋在未来能孵化出新的龙，让当地的孩子们看着它们一起成长，以后可以说：“我家小时候旁边有个九龙意库，当时是个龙蛋，现在它成长为了龙，它和我是一起成长的。”。九龙意库致力于将这种文化融入项目细节，让当地居民在不经意间也参与其中。●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
开埠遗址公园在更新过程中有大量的文物历史建筑需要保留和更新，那么咱们具体都做了哪些工作最大程度的保留与修复历史建筑？
●重庆渝地远见文化产业有限公司副总经理 黄琪康：在开埠遗址公园共有8栋独木古建筑，历史都超过了100年。我们不仅要保留它们独特的外观特色，同时对内部进行精细化的修缮和修复。在进行立德乐洋房旧址的修缮之前，我们请了知名摄影师戴晓斌先生拍摄了大约3000多张原始照片，为之后的修缮工作提供重要的参考依据。在修缮过程中，请了十多位非物质文化遗产的传承匠人，对内部的中式元素进行修复，包括鎏金窗帘、扶墙板上的海棠花雕花、以及祥云和蝙蝠等装饰图案。因为整栋建筑的风格是中西结合的，也修复了西式元素的拱门和壁炉。此外，建筑内还有一处非常漂亮的灰塑白菜，我们特地从四川安仁古镇请来了一位80岁的老艺人潘有余先生，他在现场驻扎了大约三个月时间，使用珍贵的非遗工艺进行文物修复。我们现在看到开辟遗址公园的建筑呈现出非常漂亮的红色。这与其他许多重庆市文物建筑主要以白色或奶黄色的外观不同。我们这栋楼的红色外墙是经过专家上百次测试确定的。我们对文物的修缮尊重和崇敬历史，本着“修旧如旧”的原则，进行修复。作为建设者，我们的目标是尽可能还原历史面貌，体现对待历史文物的态度和理念。●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
十八梯承载了重庆人的情怀，那么从拆迁、重塑、文化保留、建筑修缮等方面都是怎么做的呢？
●杭州新天地集团—集团投资管理部、苏州项目、重庆项目高级总经理 钱可人：在城市更新过程中，我们注重文化传承，并且这其中包括了几个主要方面。首先是空间格局的保护，十八梯作为连接渝中半岛上半城与下半城的交通通廊，在保留了这一空间地形和外观的基础上，顺应南北高差58米的地势，沿主通道布置了新型商业模式。让原住民和外来游客仍能感受到十八梯的记忆和历史氛围。其次，通过保留原有的七街六巷的肌理和格局，将老的记忆点转化为融入十八梯文化元素的景点，成为年轻人的网红打卡地。第三点，我们还保留和继承了一些具有历史文化价值的古树古木，总计有50处，这其中包括位于黄葛八院的重庆市四大黄葛树。此举不仅保护这些古树的生态价值，同时也增添了古树古木的文化价值。最后就是对建筑的保护和传承。整个项目中，我们修复和加固了若干优秀的历史建筑，并将其作为文化遗产保留下来。十八梯现有一个红色教育研究基地——大轰炸遗址，它见证了六·五惨案的发生场所。我们通过对该遗址的利用，让大家铭记重庆人民“愈挫愈强”的革命精神和勇敢城市的文化记忆。
●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
老旧居民区中的更新项目一般会涉及到多方面的协调与整合，政府+企业+居民在这个过程中分别扮演什么角色并且做好哪些工作才能让九龙意库这个项目顺利推进？
●重庆招商九龙意库项目总监 重庆市版权协会园区发展专委会主任 九龙坡区渝州路商会副会长 田锦励：九龙意库坐落在居民楼周围，最初定位为邻里中心，包含了邻里食堂、邻里教育和邻里康体等功能。在项目启动初期，我们进行了社会调研。与周边居民群体积极沟通，很多人会打来电话询问项目的动态和计划，通过交流传达了文创园区的含义和定位。原先作为仓库的地方，这里常有大型货车进出，对居民日常生活造成不便，且仓库废旧安全隐患众多。我们将仓库转变为开放式文创园区后，不仅为居民提供了新的休闲消费场所，同时也带来了可观的产业增长。现在，已有60多家企业入驻。此外，我们的工程改造速度非常快，在短短9个月内，完成了3.8万方体量的核心区域（1.6万方）的重建。同时，我们引入了多种体验类业态，比如独立烘焙店、咖啡店等，使得石桥铺片区变成了热门的咖啡文化场所。居民和政府对我们的项目都持欢迎态度并大力支持。我们还组织了一些社区活动和沙龙，这些互动让居民更加理解和支持我们的项目。长期运营过程中，我们始终强调与居民的沟通，进行公共教育活动和社会参与活动，以强化社区和园区的共同成长。我们加入了中国商会，深入参与产业联动和社会组织活动，推动生态化运营。我们坚信，城市和园区、包括其中的每个人，都需要共同成长和进步。
●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
开埠遗址公园作为目前少有的历史文物建筑与现代消费结合的项目，都有哪些新的消费场景？
●重庆渝地远见文化产业有限公司副总经理 黄琪康：在古老建筑的保护与利用方面，我们深切感受到这是一件颇具挑战性的任务。这些带有厚重文化底蕴的文物建筑在使用上确实有诸多限制，如不能对其原有结构进行大规模改动，也不得使用明火等条件，这些限制对于招商确实提出了不少难题。在项目前期的招商过程中，我们发现正是这些文物建筑的活化利用最先完成。在整个文物活化利用的过程中，我们坚持尊重并沿袭以前的历史文脉，在此基础上进行创新和再建，创造了新的消费场景。在公园建设方面，公园大约占地70亩，高差达到72米。它坐落于沿长江，背依南山，是根据山势建造的开放式公园。我们充分运用了不同的自然空间，比如利用三层坡道，从四川引入了道明竹编来装饰，打造了别致的场景，使其成为了一处热门的网红打卡地点。夏天时，竹编通道尤为迷人。此外，我们也巧妙地用仿真花和真实植物覆盖和装饰了旁边的中央空调主机，创造出了“莫兰花园”，受到了网友们的热爱。通过这些仔细而精心的修缮工作，我们不仅保留了历史建筑的独特魅力，还结合了现代人的消费理念，为人们营造了全新的消费体验和场景。
●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
十八梯传统风貌区开街后迎来大量游客及消费者，比如今年国庆8天假期就接待游客超过80万人次，那么街区的消费场景有哪些独特的体验？
●杭州新天地集团—集团投资管理部、苏州项目、重庆项目高级总经理 钱可人：我们的消费场景实际上是一个持续调整的过程。十八梯最初面向的主要是老年人和外地游客，后者占到了70%到80%。自疫情以后，我们开始研究如何变更客群结构，吸引更多年轻人。我们发现不能仅仅依赖游客，因为游客市场的消费力逐渐下降。作为一个商业综合体项目，我们需要增加复购率和提高人均消费额。因此，今年我们着手打造了四个区域。A区和B区我们将打造成摩登化的空间、C区为新型的社交空间、D区则是新开发区，愿景是打造一个有格调的购物区、另一个正在开发中的E区，是为了适应渝中区未来的夜经济发展模式而打造的。十八梯不仅注重物理空间的消费场景，也在努力建造精神层面的消费场景。23年9月，结合宋朝文化推出相关活动，宣传文化复兴和文化自信的概念。23年5月，举办了一个全国性的非遗活动，邀请400多名手工艺人在十八梯展示非遗工艺。同样，在24年春节期间，我们也会基于十八梯的历史和故事，进行一些活动。当然我们也会结合新时代的元素去推广，创新传统让历史融入现代，为市民和游客带来全新的体验。
●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
作为原·美术馆的馆长，在运营下浩的过程中，原·美术馆是否有参与，并做了哪些赋能？
●下浩里项目总负责人 原·美术馆馆长 薛薇：过去我们团队专注于人文艺术和当代艺术领域，如今承接了一个商业项目。因此，重点转向了商业的可持续发展，特别是确保它的核心理念和精神能够顺畅传承下去。我们应用艺术方面的方法深挖并保留了这个项目最真实、本质的方面。我们的招商中心并未采取传统商业的称谓，而是被命名为“下浩移民局”，寓意将老移民的文化传承给新移民，同时也不忘本地的居民。我们在筹备开街前，曾在下浩组织了三十余个快闪店和展览，营造出“一铺一展，一步一景”的氛围。除此之外，我们组织了一系列文艺活动。这样的活动体现出我们的理念：人文搭台，商业唱戏。以艺术和文化为桥梁，联结社区和机构共同创造。例如，“下浩人文事务所”——我们的活动中心，名称中不仅有招商的功能，又仿佛美术馆一样，成为文化交流的社区重点。下浩以其人文情怀、浪漫主义的传统，借助艺术的专业方法和表达，祈望将这份独特的脉络传递和弘扬。
●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
九龙意库有很多有意思的商家，都会定期举办一些文化艺术展览和活动，我自己也会去九龙意库参加线下的文化交流活动，那么九龙意库的运营原则和创新点能够跟我们分享一下吗？
●重庆招商九龙意库项目总监 重庆市版权协会园区发展专委会主任 九龙坡区渝州路商会副会长 田锦励：打造园区通常会经历筹备期、培育期以及成熟期三个阶段。在不同的阶段，我们会根据园区的发展需求，适当调整大运营的策略和方向。在筹备期，首要任务是确立九龙意库项目的定位，并对外宣传。这个阶段工作重心放在两个方面：一是确定需要的商业业态，二是根据这个定位，从社会精神价值的角度进行推广。我们希望九龙意库能成为一个心灵艺术中心，因此引进一些有意义的社区商业，例如花店、烘焙店、咖啡店以及餐饮等。培育期是一个更为艰难的阶段。在这个阶段，我们会举办展览、市级活动，以提升园区的活力。同时，我们也注意到园区内的产业发展，组织各类产业沙龙、论坛等活动，逐步明确我们的核心产业与商业状态并根据这些特点开展相关活动。当进入成熟期后，就需要探索新的增长曲线。目前九龙意库正针对园区的核心产业，进行相关的配套提升，不断创新。总的来说，九龙意库是一个温馨的社区，拥有丰富的社区活动，如艺术书店、读书社区、咖啡烘焙和舞蹈教学等。我们致力于整合园区内各种商家形成的社群，不断深入了解并共同参与其中。最后，希望九龙意库能够成为一个引领潮流的主力场所，成为大家心目中的九龙意库。
●克而瑞重庆事业部负责人 林维：
下浩里虽然变了，但看起来依然是重庆人可以记住乡愁的地方，除了原始建筑的保留，也引入了一些新的文创景观和商家，但又不是非常热闹聚集大量游客的街区，似乎更多都是老重庆人来到这里走走逛逛，寻找更多老重庆的记忆，那么为了保留这种原汁原味的感觉，咱们在运营和招商策略上有哪些创新点？
●下浩里项目总负责人 原·美术馆馆长 薛薇：下浩有一栋楼，上面贴有一红一橘一绿的slogan：“全世界那么多人，但是在这里我们恰好成为了好朋友。”这个“浩”字就来源于下浩的拼音，我们一直致力于打造这样一个好朋友圈。在我们看来，招商就是招人，在当今的商业环境中，吸引什么样的人群至关重要。你招到的人将直接影响商业空间的整体面貌，需要一群同频共振的人才能支撑起这个场所。我们希望，除了我们运营团队组织的活动之外，这些店铺自身的活力也极为重要，因为有趣的灵魂需要相互碰撞。此外，我们也非常重视老居民和传统品牌的融合。我们向这些店铺的新一代掌门人介绍了下浩的理念，强调他们的店不应该只是在其他地方随处可见的普通形象。除此之外，我们还致力于在下浩孵化新的零售品牌，为他们能够走向更广阔舞台提供更优质的空间。总的来说，下浩不仅仅是一个招商项目，它更是一个汇聚有趣灵魂和共鸣人群的平台。我们注重商户的个性和故事，致力于将传统与创新结合，通过精心的策划和运营，让每一个商户都能够融入下浩这个大家庭，共同维护并丰富这里的商业和文化生态。无论是传统老店的新生，还是新品牌的孵化，我们都希望通过这种方式让下浩成为一个充满活力、烟火气、并能够代表重庆文化的特色街区。我们希望吸引和培养的，不仅是商户，更是下浩独特的、有趣的灵魂。>>>更多精彩观点，敬请关注克而瑞重庆微信公众号的持续观点复盘。
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